Grundbucheintrag im Grundbuch Musterstadt

Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

Wann und wofür brauche ich ein Immobilien-Wertgutachten?

Obermeier Immobilien ist Ihr professioneller Partner zum Thema "Gutachten" unterschiedlichster Gebäudeklassen. Vom Einfamilienhaus bis zur Logistikhalle, unsere Immobiliengutachter ermitteln unabhängig den Markt- oder Beleihungswert Ihrer Immobilie. Dabei entsprechen unsere Immobiliengutachten den gesetzlichen Anforderungen und sind daher von Finanzämtern, Gerichten und Versicherungen anerkannt.


Durch die laufende Weiterbildung unserer Immobiliengutachter können wir Ihnen bei der Abwicklung Ihres Bewertungsauftrags höchste Professionalität sowie die Einhaltung aktueller gesetzlicher Standards garantieren. Egal ob Grundstück, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Gewerbeimmobilie. 

Der Begriff "Sachverständiger oder auch "Gutachter" genannt, sind kein geschützer Begriff. Daher sollten Sie nur Gutachten für Immobilienbewertung in Auftrag geben, die zertifiziert sind. Obermeier Immobilien aus Regensburg bewerten Ihre Immobilie und erstellen in diesem Zusammenhang Verkehrswertgutachten (nach § 194 BauGB) und Kurzgutachten für: 

  • Erbschaften - Eine Immobilie als Erbe kann kompliziert sein, besonders wenn es um die Verteilung unter den Erben oder Pflichtteilsansprüche geht. Ein Gutachten hilft, den Wert der Immobilie zu bestimmen und eine faire Aufteilung zu ermöglichen.

  • Schenkungen - In städtischen und ländlichen Gebieten sind Immobilienpreise gestiegen. Im Erbfall können hohe Werte Erbschaftssteuern bedeuten. Eine Schenkung vorab kann helfen, diese zu reduzieren. Ein Gutachten gibt Ihnen Überblick und senkt die Steuerlast für Ihre Erben

  • Ehescheidungen - Bei Scheidungen müssen gemeinsame Vermögenswerte aufgeteilt werden, wie zum Beispiel Immobilien. Der Marktwert dieser Immobilien ist oft unklar, da sie im Wert schwanken können. Ein Gutachten eines Sachverständigen hilft dabei, eine faire Aufteilung zu gewährleisten

  • das Finanzamt - Die Finanzämter schätzen den Wert von Immobilien im Erbfall oft anhand vereinfachter Formeln, ohne eine Objektbesichtigung durchzuführen. Dadurch werden spezifische Merkmale wie Baumängel oder Belastungen möglicherweise nicht berücksichtigt, was zu einer überhöhten Einschätzung des Werts führen kann. Ein Verkehrswertgutachten ermöglicht es Ihnen, gegen eine möglicherweise zu hohe Bewertung vorzugehen und die Steuerlast zu reduzieren

  • den Verkauf - Ein Immobiliengutachten gibt Ihnen Klarheit über den Wert Ihrer Immobilie, sei es ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, wenn Sie verkaufen möchten. Wenn Sie kaufen möchten, hilft Ihnen eine professionelle Bewertung dabei, festzustellen, ob das Objekt seinen Preis wert ist.

  • Zwangsversteigerung - Bei Zwangsversteigerungen benötigen Amtsgerichte zuverlässige Verkehrswertgutachten, um den Wert der Immobilie festzulegen. Unsere Immobilienbewertung folgt objektiven, transparenten und zuverlässigen Standards, um die Anforderungen verschiedener Berufsverbände zu erfüllen.

  • Bilanzierungszwecke - Das Immobilienvermögen von Unternehmen ist zunehmend ein wichtiger Teil der Unternehmensstrategie und wird aktiv in der Bilanzierung berücksichtigt. Immobilienwerte sind sowohl für Investoren als auch aus steuerlichen Gründen von Interesse. Ein Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten liefert die Grundlage für die richtige Bewertung und langfristige Abschreibung der Immobilien im Unternehmen.

  • Plausibilitätsprüfung - Ihnen liegt bereits ein Kurzgutachten, ein Verkehrswertgutachten oder ein Beleihungswertgutachten vor, aber sie zweifeln an der Richtigkeit der im Gutachten enthaltenen Daten? Dann ist es ratsam das Gutachten einem anderen Immobiliengutachter oder Sachverständigen zur Überprüfung vorzulegen. Bei der Plausibilisierung eines Gutachtens wird überprüft, ob der Inhalt eines Gutachtens nachvollziehbar und richtig ist.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Beim Verkehrswert einer Immobilie handelt es sich um den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt für eine Immobilie, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten und der Lage des Grundstücks erzielt werden kann.

Eine Verkehrswertermittlung erfolgt daher unter Berücksichtigung der Grundstücksmarktlage zum Zeitpunkt der Immobilienbewertung und gibt den Wert wieder, der unter der Prämisse von Angebot und Nachfrage auf den freien Grundstücksmarkt erzielbar scheint. Die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers spielen dabei keine tragende Rolle, da sie den Verkehrswert nicht betreffen. Der Verkehrtswert nach § 194 BauGB ist nicht immer der Marktpreis!

Im deutschen Recht wird der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 ermittelt. Gemäß dieser Verordnung werden für die Verkehrswertermittlung von Immobilien das Ertragswert-, das Sachwert-, oder das Vergleichswertverfahren oder mehrere dieser Verfahren herangezogen. Die Ableitung des Verkehrswerts einer Immobilie wird mit einem Verkehrswertgutachten oder einem Kurzgutachten dargestellt.

Welche Vorteile bietet mir ein zertifiziertes Gutachten?

Mit einem professionellen Gutachten eines Immobiliensachverständigen von Obermeier Immobilien aus Regensburg finden Sie nicht nur den richtigen Verkaufspreis für Ihre Immobilie, Sie können auch prüfen, ob der Kaufpreis einer für Sie interessanten Immobilie gerechtfertigt ist. Im Erbschafts- oder Schenkungsfall schaffen Sie mit einem Kurzgutachten oder einem Verkehrswertgutachten eine Verhandlungsgrundlage für eine faire und einvernehmliche Vermögensaufteilung.

Sollte das Finanzamt im Erbschaftsfall bereits die Erbschaftssteuer festgesetzt haben, haben Sie mit einem Verkehrswertgutachten die Möglichkeit, gegen den vom Finanzamt zu hoch angesetzten Gebäudewert vorzugehen und damit Ihre Steuerlast zu mindern. Auch im Fall einer Ehescheidung gilt es, ein vorhandenes Immobilienvermögen gerecht aufzuteilen. Eine Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter schafft die Grundlage für die Berechnung des Zugewinnausgleichs und bring somit Klarheit.

Ganz egal für welchen Anlass Sie eine Immobilienbewertung benötigen, Obermeier Immobilien unterstützen Sie gerne bei der Bewertung Ihrer Immobilie.

"Wer schätzt den Wert meines Hauses?" Der Wert einer Immobilie ist an viele Faktoren geknüpft. Letztlich kann nur ein Wertgutachten Aufschluss darüber geben, wie viel Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück tatsächlich wert ist. Dabei wird die Wertermittlung einer Immobilie durch Obermeier Immobilien immer durch einen qualifizierten Immobiliensachverständigen durchgeführt.

Die Immobiliengutachter von Obermeier Immobilien aus Regensburg sind zur Führung der Bezeichnung "zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA)" berechtigt. Durch die laufende Fort- und Weiterbildung unserer Sachverständigen verfügen diese über eine hohe Expertise im Bereich der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Aus diesem Grund können wir Ihnen die höchstmögliche Transparenz, Professionalität und Zuverlässigkeit bei der Erstellung Ihres Wertgutachtens garantieren.

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung/Gutachten und welche Unterlagen werden benötigt?

Wie lange eine Immobilienbewertung benötigt, ist von verschieden Faktoren wie beispielsweise der Größe und der Art der Immobilie abhängig. Auch welche Unterlagen Ihnen bereits vorliegen bzw. welche bewertungsrelevanten Unterlagen der Immobiliensachverständige noch einzuholen hat, hat maßgebenden Einfluss auf die Dauer der Wertermittlung. Im Regelfall wird Ihnen das Wertgutachten rund vier bis sechs Wochen nach der Objektbesichtigung durch den Immobiliengutachter vorliegen. Folgende Unterlagen werden je nach Immobilientyp mit Ihrer Vollmacht eingeholt:

  • aktueller Lageplan und Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Baubeschreibung des Gebäudes
  • Flächen- und Raumberechnungen, (DIN-Norm - zertifiziert)
  • Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte und Ansichten seit der Baugenehmigung sowie aktuelle Pläne (zusätzliche Beantragung der Bauakte)
  • Baugenehmigung, Erweiterungen, Abriss (Schriftverkehr)
  • Übersicht über Modernisierungen der letzten Jahre mit Belege (Dach, Heizung, Leitungssysteme u.v.m. - z. b. Öl auf Gas im Jahr 2005)
  • Energieausweis (kann von uns erstellt werden - mind. die Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre für Strom, Gas und Solar
  • Bildaufnahmen (falls keine Objektbegehung notwendig ist)
  • Notarielle Beurkundung bei Wohnrecht oder Nießbrauch, Leitungs- Wegerechte sowie weitere Verpflichtungen (Abeilung 2 im Grundbuch)
  • Erbbaurechtsvertrag samt Nachträge und Erbpachtzins-Überweisungsbeleg
  • Mietverträge oder Aufstellung, ggfls. Schriftverkehr mit Mieter
  • Teilungserklärung samt Nachträge nach WEG ( Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag)
  • Wirtschaftsplan (letzte 4 Betriebsjahre)
  • Hausgeldabrechnungen  (letzte 4 Betriebsjahre)
  • Ordentliche und außerordentliche Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 4 Betriebsjahre)
  • Wohngebäudeversicherung-Police sowie weitere immobilienbezogene Versicherungen und Rechtsschutz (Vertragskopien)
  • Letzter Grundsteuerbescheid
  • Immobilienbezogener Schriftverkehr der letzten 3 Jahre mit Behörden wie z. b. Umwelt- und Finanzamt und Denkmalschutzbehörde)
  • Zusätzliche Unterlagen passend zum Immobilientyp nach Aufforderung

Was ist der Unterschied zwischen einer Marktpreiseinschätzung und einem zerti. Verkehrswertgutachten?

Neben der Beauftragung eines professionellen Immobiliengutachters bieten auch zahlreiche Internetportale die kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie an. Dabei sind die Immobilienkaufpreise im Internet oft kritisch zu hinterfragen. Nicht immer ist die Quelle der Vergleichskaufpreise klar oder die Aktualität der Daten gewährleistet.

Eine Sofort-Bewertung Ihrer Immobilie in Regensburg kann über unser Tool kostenfrei zur Ersteinschätzung (Preisspanne) übermittelt werden. Zur Sofort-Bewertung

Es kommt häufig vor, dass Eigentümer ihre Immobilie verkaufen möchten und einen Sachverständigen beauftragen, um ein Vollwertgutachten zu erstellen. Ein Gutachten für einen Immobilienverkauf wird nicht zwingend benötigt. Dabei ist zu beachten, dass der Verkehrswert der Immobilie nicht zwangsläufig dem Marktpreis entspricht. Wir erklären Ihnen gerne den Unterschied und geben Ihnen eine Empfehlung für Ihr Vorgehen. Wenn Sie eine professionelle Einschätzung des Marktpreises wünschen, sind wir Ihr richtiger Ansprechpartner.

Schauen Sie sich unsere Preistabelle (Immobilienbewertung samt Strategie) an und beauftragen Sie uns für eine fundierte Analyse. Eine Immobilienbewertung ist bei einem Vermittlungsauftrag bereits in der vereinbarten Verkäufer-Provision inkludiert.

Da Immobilien oft sehr unterschiedlich sind und aufgrund Ihrer Individualität nicht immer miteinander vergleichbar, kommen Immobilienbewertungsprotale daher schnell an Ihre Grenzen. So findet die Berücksichtigung von individuellen Grundstücksmerkmalen, wie beispielsweise Baumängeln, eingetragene Rechte und Belastungen im Grundbuch, Erbbaurechte, Grundstücke in Hochwassergebieten, Denkmal- oder Ensembleschutz, aber auch die Berücksichtigung von hohen Lärmimmissionen auf Ihre Immobilie aus dem Straßenverkehrslärm bei einer Online-Immobilienbewertung keinen Ansatz.

Letztlich ist deshalb ein professionelles Immobiliengutachten von Obermeier Immobilien durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständigen immer unerlässlich. Denn gerade weil bei einer Immobilienbewertung oft viele individuelle Einzelheiten, welche nur das Bewertungsgrundstück betreffen, berücksichtigt werden müssen, ist in vielen Angelegenheiten (z.B. für das Finanzamt, das Nachlass- oder Betreuungsgericht sowie für eine Zwangsversteigerung) ein Immobiliengutachten eines zertifizierten Sachverständigen gefordert.

Was ist der Unterschied zwischen einem Sachwert- Ertrags- und Vergleichwertverfahren?

Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie können grundsätzlich drei normierte Verfahren herangezogen werden. Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Zur Abteilung des Verkehrswertes können auch mehrere dieser Verfahren herangezogen werden.

Welches Verfahren letztlich für die Wertermittlung herangezogen wird, ist insbesondere von der Art des Gebäudes und den Umständen des Einzelfalls abhängig. Denn nicht jedes Verfahren ist für jede Art von Immobilie sinnvoll. Aber welches Verfahren ist für welche Immobilie sinnvoll?

  • Sachwertverfahren - Dieses Verfahren findet überwiegend bei Immobilien Anwendung, bei welchen der individuelle Nutzungswert für den Eigentümer im Vordergrund steht. In der Wertermittlungspraxis sind dies am häufigsten Einfamilienhäuser. Grundlage bei den Wertüberlegungen bilden hierbei die Kosten, die zum Erwerb eines vergleichbaren unbebauten Grundstücks und der Herstellung eines ähnlichen Gebäudes aufzubringen wären. Die Ermittlung der Herstellungskosten des Wohngebäudes erfolgt unter Berücksichtigung des Gebäudealters. Um aus dem berechneten Sachwert letztlich einen Marktwert der Immobilie ableiten zu können erfolgt im Anschluss an die Berechnung des Sachwerts eine Marktanpassung über den Sachwertfaktor.

  • Ertragswertverfahren - Dieses Verfahren findet dann Anwendung, wenn davon auszugehen ist, dass Kaufinteressenten einer Immobilie Ihre Kaufentscheidungen überwiegend an Renditeüberlegungen ausrichten werden. Dies ist grundsätzlich bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten der Fall, aber auch bei Eigentumswohnungen ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens denkbar. Im Ertragswertverfahren setzt sich der Wert der Immobilie aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem Ertragswert der baulichen Anlage zusammen. Die beiden Werte werden zunächst getrennt voneinander ermittelt und anschließend zum Ertragswert zusammengefasst. Der Ertragswert der baulichen Anlagen errechnet sich hierbei aus den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Der Bodenwert dagegen ist annähernd konstant und kann über den Bodenrichtwert ermittelt werden. Die getrennte Bewertung von Grund und Boden einerseits und den baulichen Anlagen andererseits berücksichtigt den Sachverhalt, dass die baulichen Anlagen im Gegensatz zum zeitlich unbegrenzt nutzbaren Boden in der Regel nur über einen bestimmten Zeitraum wirtschaftlich sinnvoll nutzbar sind.

  • Vergleichswertverfahren - Dieses Verfahren kann vor allem bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken sinnvoll eingesetzt werden. Das Vergleichswertverfahren basiert grundsätzlich auf der Überlegung, den Verkehrswert einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks aus realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abzuleiten. Denn Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke werden auf dem öffentlichen Immobilienmarkt nach Preisen pro Quadratmeter Fläche gehandelt. Ein Vergleich mit Kaufpreisen ähnlicher Objekte stellt daher die marktgerechteste Methode der Verkehrswertermittlung dar.

Was kostes ein zertifiziertes Gutachten bei Obermeier Immobilien?

Viele Immobiliengutachter machen Ihr Honorar vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie abhängig. Einzig im Fall eines Gerichtauftrags ist der Sachverständige an die Honorare das Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz gebunden. Hier betragen die Honorare für einen Immobiliengutachter ca. 115 Euro in der Stunde.

Um unseren Kunden die größtmögliche Transparenz bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zu gewährleisten, erstellen wir Ihnen Wertgutachten ausschließlich auf Angebotsbasis zum Festpreis. Damit Sie jederzeit wissen, mit welchen Kosten Sie rechnen können. Zur Honorar-Tabelle für Sachverständige

Sie möchten eine Immobilie in Regensburg begutachten lassen? Kontaktieren Sie uns

Obermeier Immobilien ist eines der führenden Immobilienmakler-Unternehmen und zertifizierter Gutachter in Regensburg und Umgebung. Ihr kompetenter Partner vor Ort seit vielen Jahren.

Wie ist der Ablauf bei Beauftragung eines Vollwertgutachtens bei Obermeier Immobilien?

  • Angebotserstellung - Beim persönlichen Erstgespräch klären wir mit Ihnen zusammen alle Hintergründe Ihres Bewertungsanlasses ab. Im Anschluss an das Erstgespräch erhalten Sie von uns ein unverbindliches Angebot sowie eine Checkliste, welche Unterlagen wir für Ihren Bewertungsauftrag benötigen. Diese Unterlagen können Sie bereits vor dem Ortstermin mit dem Immobiliengutachter zusammenstellen. Zum Aufnahmebogen

  • Auftragserteilung - Sofern wir eine Auftragserteilung von Ihnen erhalten setzen sich unsere Gutachter unmittelbar mit Ihnen in Verbindung und vereinbaren zeitnah einen Ortstermin zur Besichtigung der Immobilie. Neben der Besichtigung der Immobilie wird der Sachverständige am Ortstermin auch die bewertungsrelevanten Unterlagen in Augenschein nehmen. Unsere Gutachter fertigen Fotos der Unterlagen an. So müssen Sie keine Originaldokumente aus der Hand geben. Fehlende Unterlagen können wir mit einer Eigentümervollmacht bereits vor dem Ortstermin beantragen. So verlieren wir keine Zeit bei der Dokumentenbeschaffung.

  • Auftragsabwicklung - Im Anschluss an den Ortstermin wird das Gutachten in unseren Büroräumen erstellt. Je nach Auftragsumfang werden für die Gutachtenerstellung vier bis sevhs Wochen benötigt. Das zertifizierte Gutachten mit DEKRA-SIEGEL erhalten Sie immer in 3-facher Ausfertigung per Post und digital per E-Mail Versand. Sie benötigen mehrere Ausfertigungen? Kein Problem. Geben Sie uns hierzu einfach kurz Bescheid

  • Auftragsabschluss - Sofern Sie im Anschluss an die Gutachtenerstellung Fragen zum Wertermittlungsauftrag, dem erstellten Gutachten oder zur Rechnungsstellung haben, nehmen wir uns gerne Zeit für Sie. Setzen Sie sich einfach mit uns in Verbindung und wir beantworten Ihnen Ihre Fragen gerne.

Profitieren Sie als Immobilienbesitzer oder Suchender von unserer langjährigen Erfahrung und exzellenten Ortskenntnis. Wir unterstützen Sie diskret und zertifiziert bei der Wertermittlung und/oder Verkauf/Vermietung Ihrer Immobilie.

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